Jurist i Spanien

Adlibris

lördag 2 september 2017

Emigrera del 14 Köpa bostad i Spanien

Äntligen!

Efter ett litet uppehåll fortsätter ni serien om att emigrera. De tidigare inläggen hittar ni på den särskilda fliken "emigrera" ovan, eller klicka här.

För nytillkomna läsare kommer här en kort resumé.

Vi har flyttat till Spanien. Slut// ;)

Skämt å sido, när man emigrerar som vi gjorde är det mycket mer att ta tag i än vi kunde ana. Man förstod ju att det skulle vara en del bök kring det ena och det andra men omfattningen gör att det krävs lite arbete och planering. Är man dock förberedd och har gjort sin hemläxa är det på inga sätt några svårigheter, utan förutsedda "utmaningar".

Detta inlägg kommer enbart handla om att köpa en fastighet i Spanien, kanske lite bakvänt, men det är ändå ett steg som många gör eller funderar på att göra ganska tidigt i processen. Det kommer senare komma inlägg om själva flytten och livet här nere.

Hitta ett objekt

Det första man gör som spekulant är naturligtvis at börja shoppa runt på mäklarsidor och leta efter sitt drömboende. En av de första saker man slås av är att priserna verkar vara helt random. Är det möjligen en apa som sitter och kastar pil på en tavla med utgångspriser? Ja så kan det faktiskt vara.

Precis som i Sverige är mäklarna här nere mer eller mindre sliskiga, en del mkt bra och seriösa finns också. Man ska dock ha klart för sig att marknaden här nere är helt oreglerad, vem som helst kan smälla upp en websida och bli mäklare. Man har inte heller någon exklusivitet på objekten utan kör med provisionsdelning. Oftast är det en eller två mäklare som har nyckel till huset, men huset listas på massvis med sighter. Om en spekulant kommer från någon mäklare utan nyckel så kommer ni träffa flera olika mäklare vid objektet och den mäklare med nyckel kommer behöva dela med sig av provisionen till den som kommit med kunden.

Detta system gör också att mäklarna helst lyfter fram sina "egna" objekt dvs där de har nyckel, då behöver de ju inte dela den fasta provisionen med någon. Detta gör att det finns klara risker med att låta mäklare X leta efter objekt åt er, de har mkt klara ekonomiska incitament att sortera fram objekt för högre egen vinning.

Då det inte finns någon samlad sökmotor för objekt och många hus som ligger ute kan vara sålda för länge sedan är det ganska bökigt att hitta något. Det absolut bästa är faktiskt om ni känner någon nere i området ni söker i och ber denne hålla utkik efter "vende" skyltar.

Annars är det så att man får sitta och söka hos mäklarna och maila dessa avseende intressanta objekt.

Har du dock på rekommendation hittat en bra mäklare så kan denne, när du hittat ditt objekt, ordna med visningar etc oavsett vilken mäklare du hittat objektet hos (provisionsdelning vet ni)

Priset

Att förstå vad som är ett rimligt pris är svårt här nere. Det är inte helt ovanligt att samma objekt ligger med olika pris hos olika mäklare. Anledning till detta kan vara flera. En anledning kan vara att objektet har sänkts i pris, men mäklaren har haft dåligt kontakt med säljaren och är därmed inte informerad om detta. En annan anledning kan vara att mäklaren drar en rövare och hoppas att köparen inte märker något och kan därmed hysta in en rejäl kommission och sedan finns det ju prutmån.

En annan sak är prisskillnaderna mellan objekt som kan tyckas likna varandra. Men först ska ni veta att vad gäller hus vs lägenhet får man ofta mkt mer för pengarna på hus här nere, lägenheterna är det generellt större tryck på då dessa ofta är eftersökta av pensionärer som cashat ut och vill bo bekvämt i en gated community vid en golfbana.

En vanlig anledning till prisskillnaderna är att många säljares dröm om att sälja inte matchar verkligheten. Seriösa mäklare tar inte in dessa objekt, men säljarna hittar alltid en mäklare förr eller senare som går med på ett pris 150,000€ över marknadsvärde. Detta hus blir dock osålt men då säljarna ofta inte är desperata utan fortsätter bo där samt hyra ut huset, ligger det kvar på marknaden.

Vissa fastigheter ser man dock börjar sjunka i pris efter några månader. Då vet man att det faktiskt är en seriös säljare som faktiskt vill sälja. Man ska också veta att många säljare vill sälja utan mäklare inblandade, normalt kan man då dela lite på "förtjänsten" att säljaren slipper mäklararvodet.

Köpet

Det man absolut inte skall göra är att köpa ett objekt utan egen juridisk oberoende hjälp. Erbjuder sig säljarens mäklare att ordna jurist, tacka nej. Dels för att mäklaren får del av juristens arvode (här nere bygger hela ekonomin på att man refererar kunder hit och dit och får del av arvoden) del för at du som köpare måste ha någon som enbart ser till ditt intresse. I en seriös transaktion är det alltid två advokatbyråer inblandade som ordnar formalian kring förvärvet.

För att köpa en fastighet krävs NIE-nummer (ett sorts personnummer) och bankkonto. Detta kan ta lite tid att ordna så ska ni köpa något är detta det första steget ni skall göra. Många erbjuder paket där man får hjälp med allt kring förvärvet, inkl detta.

Vid ett förvärv så skriver man förts på ett reservationsavtal. Detta innebär att huset tas bort från marknaden och man har tid på sig att undersöka huset med hjälp av sin advokat. Kostnaden för detta reservationsavtal brukar vara 3000+€ (vilket sedan dras från köpeskillingen). Efter några veckor betalas handpenningen. Denna är oftast 10% men ibland högre, det är en förhandlingsfråga. I Spanien är det inte så att man per automatik har svävarklausuler som gör att man kan backa ur ett köp om besiktningen/undersökningen uppenbarar stora brister. Detta är något man måste vara på det klara med och är en förhandlingsfråga innan man skriver på något.

Under tiden ovan gör ditt ombud sökningar i fastighetsregistret, hos kommunhuset, el och sopbolagen (för att undersöka obetalda räkningar som alltid är kopplade till huset och kan bli en otrevlig sak efter tillträde) samt hos notarien. Dvs inget man kan göra själv.

Ofta uppdagas problem med byggloven, något man ska se till så säljaren ordnar då det oftast går att registrera mot en avgift, i efterhand.

Om allt är i sin ordning sker tillträdet hos notarien och man betalar avgifterna till denne sam erlägger slutlikvid till säljaren. Se till så ni inte blir sena med pengarna här då detta kan vara känsligt. Bättre att redan ha betalat till er advokat så ställer denne ut checkar på banken och allt flyter på över disk hos notarien.

En viktig sak at veta är att man måste räkna med 10-12% på priset av objektet. Den stora posten är en transaktionsskatt som ligger på 8-11% beroende på region. Här i Andalusien är den ex progressiv från 8-10%
8% upp till 400,000€
9%400,000-700,000€
10% över 700,000€

Dyrast är på kanarieöarna tror jag.

Sen tillkommer procent hos notarien och rådgivningkostnader som är 0,5-1% ungefär.  Skall man låna pengar tillkommer olika avgifter om 2-4% på lånebeloppet också (i spansk bank). Kan man belåna ngt i Sverige är det ofta att föredra.

Köper ni av en utlänning är det viktigt att innehålla en del av köpeskillingen då ni blir betalningsskyldiga för dennes reavinstskatt om denne lämnat Spanien.

En mkt smidig lösning är att ge advokatbyrån fullmakt och sedan sköter de allt. Var dock noga så ni väljer en byrå som kan spansk rätt, inte ngn av alla de frifräsare som håller till här nere. Har de spanska advokater på hemsidan är det ett stort plus, om det dessutom finns svenskar där så blir det dubbelt bra med spanska experter men ni kan köra alltihop på svenska.

Fallgroparna här nere är många och det är en mängd faktorer man skall ta hänsyn till.

Nedan listar jag några viktiga saker kring köpet.

1. Få rådgivning på ett språk du behärskar
2. Skaffa NIE nummer
3. Öppna bankkonto
4. Låt en egen oberoende advokatbyrån göra en fullständig genomgång och sköta förvärvet åt dig
5. Anlita ev. en teknisk besiktningsman, finns billigare varianter man kan köpa som kan utökas.
6. Var säker på att din finansiering är iordning innan du skriver på något då det är svårt att backa ur.
7. Var noga med den mäklare/advokat ni väljer, gå gärna via referens.
8. Besök området ni funderar på, vissa områden blir rätt tomma vintertid. Kanske skönt? eller trist?
9. Lås inte fast er vid en mäklare ni är one off kunder hos dem. De vill maximera sin vinst. Kika runt
10. Det finns lurendrejare, speciellt inom mäklarkåren. Se punkt 4.

Jag har skaffat en mailadress till bloggen så om ni är seriösa och vill ha tips och råd kan ni alltid maila dit så kan jag bistå med tips på bra mäklare och advokatbyråer samt input om olika områden här nere etc.
->  mensanbetraktelser at gmail.com

Detta inlägg kommer jag förmodligen utveckla allteftersom när jag ser vad folk undrar kring.






11 kommentarer:

  1. Sinnessjuka stämpelskatter. Även svenska bostadsbytesskatter är mycket skadliga för att inte tala om orättvisa. Rörlighet på bostadsmarknaden är bra för samhället och staten, absurt att de ens kommer på tanken att hälla grus i det maskineriet. Tvärtom borde bostadabyte subventioneras.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja det kan tyckas vars rätt höga skatter, men jag tar alla dagar i veckan en engångsskatt på bostadsköpet och sedan mkt låg skatt på arbete. Bostadskarusellen i SE är osund och den privata belåningen där kommer inte sluta väl. Sen är det så att man i Spanien har rätt mkt svartjobb, vilket gör att det är rätt enkelt med beskattning på tilllgångar. Även arv-gåvo-förmögenhesskatt har vi här, dock med skiktgränser.

      Radera
    2. Löpande fastighetsskatter är mycket mindre skadliga och mer rättvisa. Maximal rörlighet ger optimalt utnyttjande av befintligt fastighetsbestånd vilket sänker priset och kostnader. Glöm heller inte rättviseaspekten, någon som förlorar jobbet och blir tvungen att flytta till ett nytt straffas hårt och orättvist om det är 12% transaktionskostnader på bostadabytet. Men som alltid, människan anpassar sig till befintliga lagar och regler, oavsett hur korkade de är.

      Radera
    3. Ingen skatt alls på tillgångar och transfereringar ökar naturligtvis rörligheten. Men ska man ha ngn form av intäkt till staten föredrar jag stämpelskatt framför skyhöga skatter på arbete. Sen tycker jag moms är bra få alla självs kan styra sin konsumtion. Låg skatt på arbete är min prio 1.

      Radera
    4. Pensionärer har väl borttagen reavinstskatt på försäljning av fastigheter i Spanien, apropå rörlighet på bostadsmarknaden?

      Och ett medhåll till mensanen, hellre fastighetsskatt och platt skatt på inkomst, vilket stimulerar till arbete.

      Vänligen
      Roten

      Radera
    5. Undantaget för pensionärer är om du är över 65 år & är tax resident sedan minst tre år i Spanien. Man har också en regel om uppskov om du köper ersättningsbostad i Spanien och bor i minst 3 år och är tax resident (inget ålderskrav).

      Radera
  2. I Spanien plockar man ut mycket skatt på fast egendom och kapital.
    Lönerna är låga och därmed skatten
    + att det finns stora möjligheter till skatteavdrag i deklarationen
    Rekommenderar att försöka leta objekt utan mellanhänder.


    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja hittar man ngt utsn mäklares inblandning blir det billigare, dock bör alltid en jurist sköta genomgången av fastighetens legala status. Bara i Marbella finns tusentals bostäder utan bygglov (lång historia) till för ngt är sedan kunde man inte ens låna med dessa som säkerhet, jobbigt läge...

      Radera
  3. Hej.

    Din emigrationsserie är rean samhällsnyttan och folkbildningen.

    Själv sneglar jag och bekanta på Polen.

    Kamratliga hälsningar,
    Rikard, fd lärare

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jo Polen lockar ju en del nu, geostrategiskt lite lurigt, men de satsar ju hårt på säkerhet. Inte alls ett tokigt alternativ.

      Radera
    2. Polen verkar trevligt, men historien förskräcker. Finns det något annat land som funnits och försvunnit så många gånger som Polen?

      Själv kikar jag på Slovenien, vacker, rimligt prissatt, lugnt (t.o.m under de mest brinnande delarna av Jugoslavienkrigen var det lugnt här). Trevliga människor, lugn jordbruksbygd. Landet har också ett positivt arv från Habsburgstiden.

      Vänligen
      Roten

      Radera